Wien hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der umkämpftesten Kurzzeitvermietungsmärkte im deutschsprachigen Raum entwickelt. Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zählen in der Bundeshauptstadt nach Schätzungen der Stadt Wien über 11.000 aktiv angebotene Einheiten. Was viele Vermieter dabei übersehen: Ab einem bestimmten Umfang gilt die Vermietung nicht mehr als private Nebentätigkeit, sondern als gewerbliche Tätigkeit. Und damit rückt ein Regelwerk in den Blick, das auf den ersten Blick wenig mit Wohnen zu tun hat.
Wann wird Kurzzeitvermietung zur gewerblichen Tätigkeit?
Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist in Österreich nicht immer eindeutig, aber es gibt klare Anhaltspunkte. Die Finanzbehörden orientieren sich unter anderem an der Anzahl der vermieteten Einheiten, der Regelmäßigkeit der Belegung und dem erzielten Umsatz. Wer mehr als drei Wohnungen gleichzeitig kurzfristig vermietet oder einen Jahresumsatz von über 35.000 Euro aus der Vermietung erzielt, wird in der Regel als Unternehmer eingestuft. Spätestens dann sind steuerliche Registrierung, Gewerberecht und gegebenenfalls das Unternehmensrecht relevant.
Für Mieter, also Personen, die selbst zur Miete wohnen und ihre Wohnung weitervermieten, verschärft sich die Lage zusätzlich. Der Hauptmietvertrag schließt gewerbliche Untervermietung in den meisten Fällen ausdrücklich aus. Wer trotzdem gewerblich untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung durch den Hauptvermieter.
Das Handelsgesetzbuch und seine Bedeutung für Vermietende
Sobald jemand als Unternehmer im Sinne des österreichischen Rechts eingestuft wird, gelten für ihn strengere Spielregeln als für Privatpersonen. Das Handelsgesetzbuch regelt in diesem Zusammenhang unter anderem Buchführungspflichten, Haftungsfragen und die rechtliche Ausgestaltung von Verträgen, die im unternehmerischen Bereich geschlossen werden. Für gewerbliche Kurzzeitvermieter bedeutet das konkret: Verträge mit Reinigungsdiensten, Wäschereien oder Schlüsseldiensten unterliegen anderen Maßstäben als private Abmachungen. Schadenersatzansprüche können strenger bewertet werden, Fristen gelten häufig als unveränderlich.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Wiener Vermieter betreibt vier Apartments in Neubau und beauftragt ein Reinigungsunternehmen pauschal mit der Zwischenreinigung. Entsteht bei einem Gast ein Schaden durch mangelhaft gereinigtes Inventar, haftet der Vermieter als Unternehmer gegenüber dem Gast nach den strengeren Maßstäben des unternehmerischen Rechtsverkehrs. Die Haftungsbeschränkungen, die das Konsumentenschutzrecht Privatpersonen bietet, greifen hier nicht.
Mietrechtliche Fallstricke in Wien
Wien ist eine der wenigen europäischen Hauptstädte, in der ein striktes Mietrecht mit stark regulierten Richtwertmieten gilt. Das Wiener Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Hauptmieter weitreichend, enthält aber gleichzeitig klare Verbote. Paragraf 11 MRG erlaubt Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters und auch dann nicht in gewerblichem Ausmaß.
- Wer seine gemietete Wohnung ohne Zustimmung gewerblich auf Plattformen anbietet, kann fristlos gekündigt werden.
- Die Stadt Wien hat seit 2022 ein verpflichtendes Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Ohne Registrierungsnummer dürfen Inserate auf Plattformen nicht veröffentlicht werden.
- Verstöße gegen die Widmungsbestimmungen, also die Umwidmung von Wohnraum in touristische Nutzung, können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
- In Zonen mit ausgewiesener Wohnnutzung, die im Flächenwidmungsplan festgelegt sind, ist gewerbliche Kurzzeitvermietung grundsätzlich unzulässig.
Steuerliche Pflichten werden oft unterschätzt
Gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wien löst mehrere steuerliche Pflichten aus, die Privatpersonen fremd sind. Wer mehr als 35.000 Euro Umsatz im Jahr erzielt, muss Umsatzsteuer abführen. Der Steuersatz für kurzfristige Beherbergung beträgt in Österreich 13 Prozent. Hinzu kommt die Ortstaxe, die in Wien 3,2 Prozent des Nächtigungspreises beträgt und vom Vermieter an die Stadt abgeführt werden muss.
Daneben fällt Einkommensteuer auf die erzielten Gewinne an. Wer als Einzelunternehmer oder über eine GmbH vermietet, unterliegt unterschiedlichen Steuerpflichten. Die doppelte Buchführungspflicht setzt bei einem Jahresumsatz von mehr als 700.000 Euro ein, darunter reicht die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Trotzdem empfiehlt sich frühzeitig eine steuerliche Beratung, da Abschreibungen auf Einrichtung, Renovierungskosten und Plattformgebühren die Steuerlast erheblich reduzieren können.
Versicherungsschutz und Haftung: Eine oft vergessene Lücke
Private Haushaltsversicherungen decken gewerbliche Tätigkeiten in der Regel ausdrücklich nicht ab. Wer seine Wohnung gewerblich vermietet und einen Schaden erleidet, zum Beispiel durch Vandalismus eines Gastes oder einen Wasserschaden, der während einer Belegung entsteht, geht mit einer privaten Versicherungspolice leer aus. Einige Versicherungsgesellschaften bieten mittlerweile spezifische Kurzzeitvermietungsprodukte an, deren Prämien je nach Objekt und Lage zwischen 400 und 1.200 Euro jährlich liegen.
Die Haftpflicht gegenüber Gästen ist ein weiterer kritischer Punkt. Als Unternehmer haftet der Vermieter bei Körperschäden ohne die Haftungsgrenzen, die Privatpersonen zugutekommen. Ein loser Teppich, eine defekte Treppenstufe oder ein nicht abgesicherter Balkon können im schlimmsten Fall zu sechsstelligen Schadenersatzforderungen führen.
Was Mieter konkret tun sollten
Wer in Wien eine Wohnung kurzfristig gewerblich vermieten möchte, sollte vor dem ersten Inserat mehrere Schritte klären. Zunächst ist zu prüfen, ob der eigene Mietvertrag eine Untervermietung überhaupt erlaubt. Danach folgt die Registrierung bei der Stadt Wien sowie beim zuständigen Finanzamt. Anschließend sollte der Versicherungsschutz angepasst werden.
Wer diese Schritte überspringt, spart kurzfristig Zeit, riskiert aber Bußgelder, Kündigung und im schlimmsten Fall zivilrechtliche Klagen ohne ausreichenden Versicherungsschutz. Der scheinbar unkomplizierte Weg über eine Buchungsplattform ist in Wien also deutlich stärker reguliert, als viele Anbieter vermuten. Wer das einmal verstanden hat, kann ein gewerbliches Kurzzeitvermietungsgeschäft rechtssicher aufbauen und auch wirtschaftlich erfolgreich führen.
