Grenzregionen haben einen eigenen Immobilienmarkt. Wer in Lörrach, Kehl, Saarbrücken oder Passau kauft, lebt zwar in Deutschland, arbeitet aber möglicherweise in der Schweiz, Frankreich oder Österreich. Und genau diese Kombination erzeugt steuerliche und rechtliche Besonderheiten, über die viele Käufer erst nach dem Notartermin stolpern.
Grunderwerbsteuer: Bundesland entscheidet, nicht die Grenzlage
Zunächst die Basics: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht nach dem Wohnsitz des Käufers oder der Nähe zur Grenze. Bayern erhebt 3,5 Prozent, Baden-Württemberg 5,0 Prozent, das Saarland 6,5 Prozent. Wer also ein Haus für 400.000 Euro im Saarland kauft, zahlt allein dafür 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Das ist ein konkreter Kostenfaktor, der beim Budgetvergleich mit dem Nachbarland oft übersehen wird.
Grenznahe Immobilien in Frankreich oder der Schweiz unterliegen selbstverständlich dem jeweiligen nationalen Recht. In der Schweiz etwa dürfen Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung nur unter strengen Auflagen Immobilien erwerben. Die sogenannte Lex Koller schränkt den freien Kauf auf Ferienwohnungen in bestimmten Kantonen ein und verlangt Bewilligungen. Wer als Deutscher in Grenzkantone wie Basel-Landschaft oder Schaffhausen investieren möchte, braucht rechtliche Beratung, bevor er überhaupt ein Angebot abgibt.
Grenzgänger und die Frage des Steuerwohnsitzes
Für viele Käufer in Grenzregionen ist die Immobilie eng mit ihrer Arbeitssituation verknüpft. Grenzgänger, also Personen, die in einem Land wohnen und im anderen arbeiten, unterliegen speziellen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Deutschland hat mit der Schweiz, Frankreich, Luxemburg und Österreich solche Abkommen, aber die Regelungen unterscheiden sich deutlich.
Im Verhältnis Deutschland-Schweiz etwa gilt: Grenzgänger werden grundsätzlich im Wohnsitzstaat besteuert, also in Deutschland. Der Schweizer Arbeitgeber behält jedoch eine Quellensteuer von maximal 4,5 Prozent ein, die auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet wird. Wer nun in Deutschland eine Immobilie kauft und sie vermietet, muss diese Mieteinnahmen in seiner deutschen Steuererklärung vollständig angeben. Liegt die Immobilie in der Schweiz und wird vermietet, greift das Schweizer Steuerrecht für die Immobilienerträge, obwohl der Eigentümer in Deutschland lebt.
Das klingt abstrakt, wird aber schnell konkret: Ein Grenzgänger mit Wohnsitz in Freiburg, der eine Eigentumswohnung in Basel als Kapitalanlage kauft, zahlt auf die Mieteinnahmen Schweizer Einkommenssteuer und muss sie gleichzeitig in Deutschland deklarieren, wo sie unter Progressionsvorbehalt fällt. Das erhöht den deutschen Steuersatz, ohne dass direkt zusätzliche deutsche Steuer auf die Schweizer Einnahmen anfällt. Trotzdem kann ein Nettovermietungsertrag von 12.000 Franken jährlich den deutschen Spitzensteuersatz spürbar beeinflussen.
Besonderheiten beim Immobilienkauf im Grenzgebiet
Jenseits der Steuerfrage gibt es rechtliche Eigenheiten, die im normalen deutschen Immobilienmarkt so nicht auftauchen. In Frankreich beispielsweise gilt das Prinzip des vorvertraglichen Vorkaufsrechts der Gemeinde (droit de préemption). Wer ein Grundstück in einer französischen Gemeinde kaufen möchte, muss damit rechnen, dass die Stadt das Kaufrecht zu denselben Konditionen beansprucht. Das kann einen Kauf um Wochen verzögern oder ganz verhindern.
In deutschen Grenzregionen selbst gibt es zwar kein kommunales Vorkaufsrecht bei Privatimmobilien in dem Ausmaß wie in Frankreich, aber Naturschutzgebiete, Hochwasserschutzstreifen und Grenzschutzflächen können baurechtliche Einschränkungen erzeugen. Besonders entlang des Rheins oder der Oder sind Teile von Grundstücken als Retentionsflächen ausgewiesen, die einer Bebauung komplett entzogen sind. Das schmälert den realen Nutzwert, taucht im Grundbuch aber oft nicht auf den ersten Blick auf.
Wer sich für eine Immobilie in solchen Lagen interessiert, sollte frühzeitig Spezialisten hinzuziehen. Regionalverankerte Makler kennen die lokalen Einschränkungen oft besser als überregionale Portale vermuten lassen. So arbeiten etwa Anbieter wie Immobilien Esslingen in spezifischen Regionen und haben dadurch genauen Überblick über lokale Bebauungspläne und Marktverhältnisse, was für Käufer ein echter Vorteil gegenüber einer reinen Online-Recherche ist.
Erbrecht und Nachlassplanung über Grenzen hinweg
Seit August 2015 gilt in der EU die Europäische Erbrechtsverordnung (EU-Nr. 650/2012). Sie legt fest, dass für den Nachlass grundsätzlich das Recht des Staates gilt, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Das klingt praktisch, birgt aber Fallstricke bei Immobilienbesitz im Ausland.
Stirbt ein Deutscher, der in Österreich lebt und in Bayern eine Ferienwohnung besitzt, gilt für den gesamten Nachlass österreichisches Erbrecht, sofern keine abweichende Rechtswahl im Testament getroffen wurde. Österreichisches Erbrecht kennt aber Pflichtteilsquoten, die von den deutschen Regelungen abweichen. Wer also grenzüberschreitend Immobilienbesitz aufbaut, sollte testamentarisch eine explizite Rechtswahl treffen und das mit einem auf internationales Erbrecht spezialisierten Notar abstimmen.
Checkliste für Käufer in Grenzregionen
- Doppelbesteuerungsabkommen prüfen: Welches Land hat das Besteuerungsrecht auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne?
- Grundbuch und Bebauungsplan einsehen: Gibt es Retentionsflächen, Naturschutzauflagen oder Vorkaufsrechte?
- Kaufbeschränkungen im Ausland klären: Schweiz (Lex Koller), Dänemark und Teile Osteuropas haben Erwerbsbeschränkungen für Ausländer.
- Steuerwohnsitz und Grenzgängerstatus dokumentieren: Bescheinigungen für das Finanzamt beider Länder frühzeitig beantragen.
- Erbschafts- und Schenkungssteuer prüfen: In manchen Ländern fällt diese bei Immobilienübertragungen unter Angehörigen deutlich höher aus als in Deutschland.
- Testament mit Rechtswahl verfassen: Besonders relevant bei Immobilienbesitz in mehreren Ländern.
Veräußerungsgewinne und die Spekulationsfrist
Deutschland besteuert private Veräußerungsgewinne bei Immobilien, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Diese Regelung gilt für inländische Objekte. Bei Immobilien im Ausland bestimmt das jeweilige DBA, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht.
Frankreich etwa besteuert Veräußerungsgewinne bei nicht selbstgenutzten Immobilien mit 19 Prozent plus Sozialabgaben von 17,2 Prozent, also insgesamt 36,2 Prozent. Es gibt zwar Abschläge für lange Haltedauer, aber erst nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer vollständig, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben. Wer eine französische Immobilie als Kapitalanlage kauft und nach acht Jahren verkauft, zahlt deutlich mehr als ein vergleichbarer Verkauf in Deutschland unter Berücksichtigung der Spekulationsfrist.
Grenzregionen bieten echte Chancen: günstigere Kaufpreise, Nähe zu wirtschaftsstarken Nachbarländern und oft hohe Lebensqualität. Wer aber ohne Kenntnis der steuerlichen und rechtlichen Besonderheiten kauft, riskiert böse Überraschungen bei der nächsten Steuererklärung oder im Erbfall. Eine sorgfältige Vorbereitung mit regionalen Fachleuten und grenzüberschreitender Steuerberatung ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern schlicht Pflicht.
